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투자용 부동산 세금 절감 전략

by 머니메이커스 2023. 9. 1.
  • 투자용 부동산의 세금 종류와 세율
  • 세금 절감을 위한 전략과 예시
  • 세금 절감을 위한 실무 팁과 주의사항

이 글을 읽고 나면 여러분은 투자용 부동산의 세금 부담을 줄이고 수익을 높일 수 있는 방법을 알게 될 것입니다. 그럼 시작해볼까요?

투자용 부동산의 세금 종류와 세율

투자용 부동산을 소유하거나 매매하면 다양한 세금을 내야 합니다. 대표적인 세금으로는 취득세, 재산세, 양도소득세, 종합소득세, 부가가치세 등이 있습니다. 각 세금의 종류와 세율은 다음과 같습니다.

취득세

취득세는 부동산을 취득할 때 납부하는 세금입니다. 취득세율은 부동산의 종류, 용도, 면적, 지역, 소유주의 소득 등에 따라 다르게 적용됩니다. 일반적으로 토지와 건물의 취득세율은 각각 4%와 2%입니다. 하지만 다주택자나 고가주택 등에는 가중부과율이 적용되어 취득세율이 높아집니다. 예를 들어, 서울시에서 9억원 이상의 주택을 취득하는 다주택자는 취득세율이 12%까지 올라갑니다1.

재산세

재산세는 부동산을 소유하고 있는 동안 매년 납부하는 세금입니다. 재산세율은 부동산의 종류, 용도, 면적, 지역, 소유주의 소득 등에 따라 다르게 적용됩니다. 일반적으로 토지와 건물의 재산세율은 각각 0.2%와 0.1%입니다. 하지만 다주택자나 고가주택 등에는 가중부과율이 적용되어 재산세율이 높아집니다. 예를 들어, 서울시에서 9억원 이상의 주택을 소유하는 다주택자는 재산세율이 6%까지 올라갑니다2.

양도소득세

양도소득세는 부동산을 매도할 때 발생하는 이익에 대해 납부하는 세금입니다. 양도소득세율은 부동산의 종류, 용도, 보유기간, 지역, 소유주의 소득 등에 따라 다르게 적용됩니다. 일반적으로 토지와 건물의 양도소득세율은 각각 6%~40%와 6%~35%입니다. 하지만 다주택자나 고가주택 등에는 가중부과율이 적용되어 양도소득세율이 높아집니다. 예를 들어, 서울시에서 9억원 이상의 주택을 매도하는 다주택자는 양도소득세율이 72%까지 올라갑니다3.

종합소득세

종합소득세는 부동산에서 발생하는 모든 소득에 대해 납부하는 세금입니다. 종합소득세율은 부동산의 종류, 용도, 소유주의 소득 등에 따라 다르게 적용됩니다. 일반적으로 토지와 건물의 종합소득세율은 각각 6%~42%와 6%~38%입니다. 하지만 다주택자나 고가주택 등에는 가중부과율이 적용되어 종합소득세율이 높아집니다. 예를 들어, 서울시에서 9억원 이상의 주택을 소유하고 임대하는 다주택자는 종합소득세율이 66%까지 올라갑니다.

부가가치세

부가가치세는 부동산을 매매하거나 임대할 때 발생하는 가치증가분에 대해 납부하는 세금입니다. 부가가치세율은 부동산의 종류, 용도, 면적, 지역 등에 따라 다르게 적용됩니다. 일반적으로 토지와 건물의 부가가치세율은 각각 10%와 10%입니다. 하지만 일정 규모 이하의 주택이나 임대주택 등에는 면제되거나 감면되는 경우가 있습니다.

세금 절감을 위한 전략과 예시

부동산 투자에서 세금은 수익을 크게 좌우하는 요인입니다. 세금을 줄이기 위해서는 다양한 전략을 활용할 수 있습니다. 여기서는 몇 가지 세금 절감 전략과 예시를 소개하겠습니다.

보유기간 연장

보유기간 연장은 양도소득세를 줄이기 위한 가장 기본적인 전략입니다. 보유기간이 길수록 양도소득세율이 낮아지기 때문입니다. 예를 들어, 서울시에서 9억원 이상의 주택을 매도하는 다주택자는 보유기간이 1년 미만일 때 양도소득세율이 72%인 반면, 보유기간이 5년 이상일 때 양도소득세율이 40%로 낮아집니다3. 따라서 투자 목적이 장기적인 경우에는 보유기간을 연장하는 것이 유리합니다.

분할매도

분할매도는 부동산을 여러 번에 나누어 매도하는 전략입니다. 분할매도를 통해 양도소득세를 줄일 수 있는 이유는 두 가지입니다. 첫째, 분할매도를 하면 각각의 매매금액이 작아져서 양도소득세 과세표준이 낮아지기 때문입니다. 둘째, 분할매도를 하면 각각의 매매일자가 다르게 되어 보유기간이 길어지기 때문입니다. 예를 들어, 서울시에서 18억원의 토지를 소유하고 있는 다주택자가 이를 한 번에 매도하면 양도소득세가 약 8억원이라고 가정하면, 양도소득세는 약 8억원이 됩니다. 하지만 이 토지를 9억원씩 두 번에 나누어 매도하면, 양도소득세는 각각 약 3억원씩으로 총 약 6억원이 됩니다. 이렇게 분할매도를 하면 양도소득세를 약 2억원 절감할 수 있습니다. 또한, 첫 번째 매도일과 두 번째 매도일 사이에 시간을 두면 보유기간이 길어져서 양도소득세율이 낮아질 수 있습니다. 예를 들어, 첫 번째 매도일이 2023년 1월 1일이고 두 번째 매도일이 2024년 1월 1일이라면, 보유기간이 1년 이상이 되어 양도소득세율이 각각 40%와 32%로 낮아집니다. 이렇게 분할매도를 하면 양도소득세를 약 3억원 더 절감할 수 있습니다.

임대사업 전환

임대사업 전환은 부동산을 임대하는 사업자로 등록하여 세금을 줄이는 전략입니다. 임대사업 전환을 통해 세금을 줄일 수 있는 이유는 세 가지입니다. 첫째, 임대사업자는 부가가치세를 면제받을 수 있습니다. 일반적으로 부동산을 임대할 때 부가가치세가 발생하지만, 임대사업자는 부가가치세를 면제받거나 감면받을 수 있습니다. 둘째, 임대사업자는 재산세를 감면받을 수 있습니다. 일반적으로 부동산을 소유하고 있는 동안 재산세를 내야 하지만, 임대사업자는 재산세를 감면받거나 할인받을 수 있습니다. 셋째, 임대사업자는 종합소득세를 줄일 수 있습니다. 일반적으로 부동산에서 발생하는 소득은 종합소득세의 기타소득으로 분류되지만, 임대사업자는 부동산에서 발생하는 소득을 종합소득세의 사업소득으로 분류할 수 있습니다. 사업소득은 기타소득보다 세금 공제 및 감면 항목이 많기 때문에 세금 부담이 낮아집니다.

예를 들어, 서울시에서 9억원 이상의 주택을 소유하고 임대하는 다주택자가 월 임대료로 300만원을 받는다고 가정하면, 일반적으로 부가가치세로 월 30만원, 재산세로 연 5400만원, 종합소득세로 연 2376만원을 내야 합니다. 하지만 이 다주택자가 임대사업자로 등록하면, 부가가치세를 면제받고, 재산세를 연 2700만원으로 감면받고, 종합소득세를 연 1584만원으로 줄일 수 있습니다. 이렇게 임대사업 전환을 하면 세금을 연 약 3억원 절감할 수 있습니다.

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